CMA · Comparative Market Analysis
142 Old Surrey Lane · Cathedraltown
Cathedraltown · Markham · MLS N9123876 · 报告生成于 2026-05-19
室内 GLA
2,820 sf
卧 / 卫
4+1 / 3.1
建造
2011
优秀
MPAC
$1.28M
基础信息Basics
地址、社区、房型 — CMA 的起点。
街道地址Street Address·
单元号Unit / Suite
MLS 编号MLS #
社区Community·
城市Municipality
邮编Postal Code
房产类型Property Type·
房屋样式Style·
占用情况Occupancy
地皮与外观Lot & Exterior
土地尺寸、朝向、外墙 — 容易遗漏但显著影响估价。
宽度 FrontageFrontage·
ft
深度 DepthDepth·
ft
地皮形状Lot Shape
朝向Exposure
角屋 / 街心位置Corner Lot
是否靠绿地/河谷Backs onto Green / Ravine
外墙材料Exterior
BrickStoneStuccoVinylWoodAluminumConcreteGlass
道路类型Road Type
排水坡度Grading
坡向屋 = 水患风险信号
外部环境影响External Influences
Rail 铁路−$20–50KHydro 高压线−$15–40KCommercial 商业毗邻−$10–30KPlaza/School 车流−$5–15KHighway noise 高速噪音−$10–30K
存在即勾选，无则留空；comp 须在这些项上硬匹配
AI提示 · 外部贬损是 GTA 3–10% 级的价格摆动，且几乎不可修复——comp 必须在这些项上硬匹配：安静街 comp 不能直接比背铁路的标的，任何系数都调不平「不可逆位置缺陷」。
院子配置Yard Features
Deck+$5–15KFence 全围+$3–8KGas BBQ line+$1–3KShed 工具房+$1–4KPrivacy 高私密+$5–15KSlope 坡地−$10–30K
邻居房况Neighbours
室内规格Interior
面积、间数、装修 — 对比房调整额最敏感的部分。
室内面积 GLAAbove-Grade Sqft·
sf
MPAC 数据；包含地上空间
面积区间GLA Range
总房间数Total Rooms
卧室 (主层)Bedrooms·
卧室 (地下)BR (Lower)
全卫Full Baths·
半卫Half Baths
主卧套间Master Ensuite
厨房装修Kitchen Finish
Granite+$3–8KQuartz+$4–10KStainless Steel+$1–3KGas Range+$0.5–2KCentre Island+$2–6KWalk-in Pantry+$2–5KCustom Cabinets+$5–15KRenovated <5yr+$10–25K
可多选；高端材料显著加分
主层地板Main Floor
Hardwood+$5–15KEngineered HW+$4–10KLaminate+$1–3KTile+$2–5KCarpet基准Polished Concrete+$2–6K
主层层高Ceiling
天花板处理Ceiling Finish
洗衣房位置Laundry
室内门Interior Doors
筒灯Pot Lights
主卧衣帽间Master Closet
气味 / 宠物痕迹Odor / Pets
带看第一印象杀手；经纪现场即判
整体状况Overall Condition·
地下室Basement
是否分租 / 独立出口 / 装修程度，直接影响出租潜力和估价。
地下室类型Type
地下室面积Basement Sqft
sf
装修状况Finish
独立出口Walk-out / Sep Entrance
AI提示 · 独立入口 + 出租潜力可增加估值 $35–50K (Markham 数据)。
用途Use
Apartment 出租单元+$30–80KRec Room 娱乐室+$5–15KBedroom 卧室+$5–12KOffice+$3–8KGym+$2–6KStorage 储藏基准
地下室卫生间Basement Baths
地下室厨房Basement Kitchen
估计租金 (月)Est. Rental
$/mo
若可分租
AI提示 · 出租收入按 GIM 12× 估值 — $2,200/月 ≈ $26.4K 年租金 × 12 = $317K 收入资本化基础。
冷房 Cold RoomCold Room
车库与停车Garage & Parking
车库门、地面、储藏、供暖等细项常被忽略，但在 GTA 可影响约 1–3% 估值。
车库类型Garage Type·
车库车位Garage Spaces·
总车位Total Parking
车道Driveway
车道可停车数Driveway Spaces
车库门Garage Door
车库门开启器Door Opener
车库地面Floor Finish
环氧/瓷砖等显著提升观感
AI提示 · 环氧地面 + 定制储藏带来明显「升级感」，买家常溢价 $3–8K，挂牌照片也更出片。
供暖 / 保温Heated · Insulated
AI提示 · 保温/供暖车库在 GTA 冬季是真实卖点；独立屋常加 $5–15K，也提升车库改作工作间/健身房的潜力。
内部装修Interior Finish
储藏 / 置物架Storage & Racks
Built-in Cabinets 定制柜+$2–6KOverhead Racks 顶置架+$0.5–2KSlatwall 挂板+$0.3–1KWall Shelving 墙架+$0.3–1.5KLoft 阁楼储物+$1–4KWorkbench 工作台+$0.3–1KBike Lift 单车吊架+$0.2–0.6K
定制柜 / 顶置架 / 阁楼储物等
其他设施Other Features
EV 240V 充电+$1.5–4KSink 水槽+$0.8–2KFloor Drain 地漏+$0.5–1.5KHot/Cold Tap 冷热水+$0.5–1.5KService Door 侧门+$1–2.5KTandem 串联车位视情况
特殊配置 & 系统Features & Systems
系统寿命、特殊设施 —— 经常被忽略，但影响 ~3–5% 估值。
壁炉数量Fireplaces
类型Type
游泳池Pool
热水按摩缸Hot Tub
暖气类型Heating
制冷A/C
热水器HWT
屋顶寿命Roof Age
yr
< 15 年理想
窗户寿命Windows Age
yr
窗玻璃层数Glazing
保温 / 节能Insulation
阁楼补喷 R50+ 常见于能源审计后
炉具寿命Furnace Age
yr
空调寿命A/C Age
yr
特殊设施Special Features
Smart Home+$1–4KSolar Panels+$5–20KEV Charger+$1.5–4KWine Cellar+$3–10KHome Theatre+$5–15KGenerator+$5–12KSprinkler+$2–6KSecurity System+$1–3KSauna+$3–8KElevator+$15–40KHRV 新风+$2–5KWater Softener 软水+$1–3K
电气系统Electrical & Wiring
布线 / 电箱容量 / 隐患面板 / ESA 合规 —— 安省老房隐形的价格与「可保性」杀手，最易被漏。多数影响走保险/融资，非干净折让；多项并存时按一次整体电工报价定价，勿叠加。
布线类型Wiring Type
估值走可保性，非干净折让
AI提示 · 铝线/K&T 的代价主要在【可保性】不在估值：未改造铝线安省多家保险加价 15–30% 或限期整改，K&T 可能直接拒保 → 无保险≈无贷款。已 pigtail (AlumiConn/COPALUM) + ESA 验收后基本按铜线承保。
电力服务容量Service Amperage
100A 是安省可保最低门槛
AI提示 · 100A 是安省可保/可贷的最低门槛，普通燃气供暖屋足够、无溢价。200A 主要价值是消除未来升级成本，仅在有 EV / 热泵 / 未来 ADU 等电气化需求时才真正变现。60A 通常须成交前升 100A 否则不承保。
面板品牌 / 隐患Panel Brand / Hazard
隐患品牌=可保性门槛，整盘须换
ESA 许可 / 验收状态ESA Permit / Cert
成交前查 ESA Search of Records
AI提示 · 无许可电改是【可保性/融资】红旗：保险可据此拒赔（即便非起因），ESA 未关闭通知把整改责任转给买家。下单前必查 ESA Search of Records（覆盖 2000 至今）。
增值电气升级Value-Add Upgrades
L2 EV Charger 已装+$1–4K240V Rough-in 预留+$1–3KStandby + ATS 备用发电+自动转换+$2–5KWhole-Home Surge 全屋防浪涌+$0.3–0.8KRecent ESA Rewire 近期全屋翻新+$3–10KNone 无基准
正向项，溢价多与电气化需求挂钩
多项隐患共存Multiple Defects
并存时按一次整体电工报价定价，勿把各字段折让相加
装修历史Renovations
近期改造 — 必须算出“修复成本”用于对比房调整。
建造年份Year Built·
若不确定可用区间
AI提示 · 建造年份 ±5 年内可视为同代；2010 后建造结构调整 ≈ $3K/年。
年份区间Year Range
开发商Builder
同开发商同期盘 = 最佳可比
上次重大装修Last Major Reno
yr
装修总投入Reno Cost
$
装修范围Reno Scope
Kitchen 厨房+$15–40KMaster Bath 主卫+$8–20KAll Baths 所有卫浴+$15–35KFlooring 地板+$5–15KWindows 窗户+$8–25KRoof 屋顶+$8–18KFurnace/HVAC 暖通+$6–15KElectrical 电路+$4–12KPlumbing 水管+$5–15KBasement 地下室+$20–60KAddition 扩建+$50–200KExterior 外立面+$8–30K
装修细节备注Reno Notes
位置与学区Location & Schools
小学Elementary School
Fraser 排名EQAO / Fraser Rank
法语沉浸French Immersion
中学High School
Fraser 排名High School Rank
AI提示 · Fraser 排名前 5% 学区可加 4–7% 估值。
IB / 重点项目IB / Gifted
公交Transit
Subway < 10min 步行GO Station < 10minYRT/TTC Bus 步行407/404 < 5min 开车Hwy 7 < 5min
商业 / 设施Amenities
T&T 超市华人超市CostcoWalmart社区中心医院图书馆公园 < 5min
步行指数Walk Score
walkscore.com 查询
税务与费用Tax & Fees
地税 (年)Property Tax / yr·
$
税务年份Tax Year
MPAC 评估值MPAC Assessed Value·
$
CMA 重要参考
AI提示 · MPAC 评估值通常落后市场 18–24 个月；现行成交价约为评估值 1.15–1.30×。
税率Mill Rate
%
年水电气Utilities / yr
$
年保险费Insurance / yr
$
历史交易Subject History
过去 5 年成交与挂牌；失败挂牌的原因尤其重要。
上次成交价Last Sold Price
$
上次成交日期Last Sold Date
近期失败挂牌?Prior Failed Listing
失败原因 (若有)Reason if any
历次累计收 offer 数Offers Received
历次挂牌合计
最高未成交 OfferBest Failed Offer
$
强锚点证据 — 市场曾实价出到这个数
AI提示 · 最高未成交 offer 是最硬的锚点证据之一——市场曾有人实价出到这个数，比任何模型输出都有说服力；谈判时它定义了「已被验证的需求下限」。
未成交因素Why Offers Failed
价格差距 Price gap条件谈不拢 Terms买家贷款失败 Financing fell买家需先卖房 SOP buyer出现过现金买家 Cash buyer seen
经纪独有情报，AVM 拿不到
产权与占用Title & Occupancy
出售性质 / 产权事项 / 租客 / 漏水理赔史 —— 交易条款层，直接改变议价力与可保性，AVM 拿不到的数据。
出售性质Sale Type
AI提示 · Power of Sale 通常 as-is-where-is 无卖家担保、条款僵硬，买家普遍预期折让；但银行有义务争取市价，折让不是自动的——按可比 POS 成交定，不拍脑袋。
地界图 SurveySurvey
产权事项Title Issues
Easement 地役权−$5–20KRight-of-way 通行权−$5–15KEncroachment 越界待查Shared Driveway 共用车道−$10–25K
查 parcel register / survey；勾选存在项，无则留空
租约到期日Lease End
若租客在住
现租金 (月)Current Rent
$/mo
租客配合度Tenant Cooperation
AI提示 · 租客不配合 = 带看受限 = DOM 拉长 = 议价力流失；安省 N12 自用收房有严格条件与补偿义务，交接前腾空不是卖家单方能承诺的。
漏水 / 地基防水史Water / Leak History
AI提示 · 漏水/理赔史影响的不只是修复成本——理赔记录跟着房子走，影响后续保费与可保性；已修复的留发票与保修，能把折让谈回一半。
保险理赔史Insurance Claims
虫害 / 处理史Pest History
市场环境Market Context
HPI、市场温度、平均 DOM — 决定调整幅度的依据。
HPI 当前指数HPI Current
6 个月 HPI 变动6mo HPI Δ
%
12 个月 HPI 变动12mo HPI Δ
%
社区平均 DOMAvg DOM
days
市场类型Market Type·
AI提示 · Seller 市场建议低开抢 offer；Buyer 市场需精准定价 ±1%。
挂牌库存月数Months of Inventory
mo
成交挂牌比 SP/LPSale/List %
%
社区转手率Turnover Rate
低转手 = 惜售街段溢价信号；可由挂牌链数据推算
AI提示 · 低转手街段 = 惜售信号，挂出来就是稀缺事件，常见溢价；配合挂牌链数据可量化「这条街平均几年换一次手」。
相邻价格带热度Adjacent Price Bands
跨价格带借 comp 时须额外小心
AI提示 · 同社区不同价格带温度可以完全不同（$1.2M 段抢、$1.6M 段坐冷板凳）；跨带借 comp 时调整方向容易做反，先看这条。
卖方动机Seller Motivation
微市场动向Micro-Market Trends
附近事件、开发、学区变更 — 极易遗漏却显著影响。
附近新开发New Developments
学区变更School Boundary Changes
基础设施Infrastructure
近 30 天附近交易摘要Last 30-day nearby sales
挂牌 / 出价策略Listing / Offer Strategy
基于以上信息，设定具体策略。
目标Objective
时间窗Timeline
目标 DOMTarget DOM
days
抢 Offer 策略Bidding War
营销预算Marketing Budget
$
定价策略 (卖方)Pricing Strategy
定金策略Deposit
交接灵活度Closing Flexibility
合作佣金 Co-opCo-op Commission
披露给卖家决策；经纪不得按佣金 steer
AI提示 · 低于惯例的 co-op 有曝光风险，但 REALTOR Code 禁止买方经纪按佣金 steer 客户；这项披露给卖家自己权衡，不替卖家决定。
条件组合Conditions
Firm 无条件竞争力 ↑↑Financing 贷款基准Inspection 验房基准SOP 卖房条件接受度 ↓↓Status Cert 公寓文件基准
卖方=愿接受的；买方=计划附带的
AI提示 · 卖方市场里 firm offer 的接受折价常见 1–3%（卖家愿为确定性让价）；SOP 卖房条件在多 offer 场景几乎必被跳过——买方要带 SOP 就要在价格上补。
卖家预备件 / 担保Seller Prep & Warranty
Pre-list 验房报告信任 ↑Survey 提供摩擦 ↓Chattels 保修信任 ↑Tarion 转移适新房
呈现 / StagingStaging
营销变量，不进价值调整——影响 DOM 与达成价